Строительный рынок – это 6% ВВП России. Сегодня он претерпевает изменения, которые отразятся на жизни множества россиян. Правительство постоянно говорит об обновлениях в создании комфортной среды проживания, о реновации жилищного фонда, о защите дольщиков, и о том, что правила строительства продолжат меняться. Как это отразится на строительном рынке России? Каково сегодня тем, кто строит дороги, места работы и жильё? Об этом журналу «Э-Вести» рассказал член генсовета «Деловой России», гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко.
ЭВ: Какие тренды Вы видите на российском строительном рынке, и что с ним будет, по Вашим прогнозам, в ближайшие годы?
Алексеенко Н.: Стоит разграничивать, что является краткосрочным трендом, а что – долгосрочным. Сейчас на рынке наблюдаются структурные преобразования, и в данном случае тот кризис, который настиг страну в последние два года, послужил лишь некоторым катализатором к ним.
Рынок девелопмента традиционно отличается длинным производственным процессом. Таким образом, только сейчас, в 2017 году, мы наблюдаем падение объемов ввода жилья, – это как раз те проекты, которые стартовали в 2014-2015 годах. И в данном случае наблюдается первый краткосрочный тренд – снижение объемов ввода. По нашим прогнозам, восстановление рынка возможно только ближе к 2019 году.
В связи с первым трендом наблюдается и второй, но уже долгосрочный: переход от концепции «лучше больше» к концепции «лучше качественнее». При этом во многом данная тенденция продиктована резким изменением предпочтений людей. И это справедливо. В условиях снижения реально располагаемых доходов население очень тщательно подходит к вопросам приобретения жилья: сейчас людям нужны не просто строительные коробки, а благоустроенная территория, развитая транспортная система, комфортная окружающая среда и так далее. Сейчас важную роль играет такое модное понятие, как урбанистика.
Третий тренд как раз связан с уменьшением числа компаний на рынке, а также с увеличением сделок слияний-поглощений. Причем данный тренд мы рассматриваем как относительно краткосрочный – к 2019 году число игроков на рынке должно уже стабилизироваться.
Однако на его фоне мы ожидаем формирование другой долгосрочной тенденции. В связи с проводимой реформой законодательства о долевом строительстве в том виде, в котором она представлена на сегодняшний день, часть застройщиков примут решение отказаться от средств дольщиков. Во многом новые требования к деятельности девелоперов потребуют от них соблюдения широкого перечня условий, которые непосредственно приведут к расширению штата сотрудников, отказу от некоторых финансовых инструментов и так далее. И это не говоря о полной прозрачности, отчетности перед государственными органами и многом другом. Если раньше деньги дольщиков являлись для застройщиков «дешевыми деньгами», то с принятием нового закона они, хоть и остаются де-юре «дешевыми», де-факто девелоперу придется многим пожертвовать ради долевого рынка. В связи с этим мы ожидаем в долгосрочной перспективе увеличение числа уже готовых новых объектов и частичное замещение им рынка долевого строительства.
ЭВ: Сегодня на рынке наблюдается большое количество банкротств девелоперов. С чем Вы это связываете?
Алексеенко Н.: Да, за год их число сократилось с 5,5 до 4,2 тыс. Снижение спроса, ужесточение требований заставляют застройщиков задумываться о целесообразности ведения бизнеса именно на уровне девелопера. Наибольшая часть закончила начатые ранее проекты, приняв решение либо сменить вид деятельности, либо на неопределенное время заморозить запуски новых проектов в ожидании более благоприятной макроэкономической среды и устойчивой законодательной базы.
ЭВ: Кто выиграет из игроков в текущих условиях?
Алексеенко Н.: Любые макроэкономические, законодательные и иные изменения в первую очередь ударяют по относительно малым и средним компаниям, у которых отсутствует определенный запас прочности.
Более или менее крупные игроки могут относительно безболезненно переждать период спада, а также имеют ресурсы для изменения бизнес-моделей согласно новым требованиям законодательства. Немаловажным фактором является и качество оценки со стороны застройщика каждого своего объекта. Выигрывают те застройщики, которые предлагают интересные проекты, в которых учитываются пожелания потенциальных жителей к окружающей среде, уровню инфраструктуры и так далее.
ЭВ: Какие точки роста на рынке Вы видите?
Алексеенко Н.: Говорить о конкретных точках роста на рынке по большому счету бессмысленно. Специфика строительного сектора такова, что он практически полностью нацелен на внутренний рынок, без экспортной составляющей. В таком случае более правильно говорить о точках роста в целом экономики страны: создании рабочих мест, притоке инвестиций в страну, повышении благосостояния населения и т.д.
Конечно, снижение ипотечных ставок является мощным драйвером рынка, но без платёжеспособного спроса он не сможет дать полноценного эффекта. Какая разница, какой уровень ставок, если у людей кончаются сбережения, а реальные доходы падают? В этом заключается основной нюанс.
Если посмотреть на весь строительный рынок, не только на девелопмент, то там мы увидим, что драйвером роста послужил госзаказ. Объём контрактов, заключённых в первом полугодии, увеличился на 15% к аналогичному периоду прошлого года и составил 2,17 трлн руб. против 1,89 трлн годом ранее. Как следствие, впервые за 14 кварталов прекратилось падение объёмов работ в строительстве.
В свою очередь, применение инструмента стимулирования отрасли за счёт госзаказа непосредственно к девелопменту мы сможем пронаблюдать совсем скоро – стартует московская программа реновации.
